Tegenwoordig is ruim 75% van de nieuwe huurcontracten in de zorgsector een zogenaamde 'triple net' (NNN) overeenkomst. Voor een belegger is dit ideaal. Zij ontvangen een netto huur en hebben geen omkijken naar het pand.

Voor jou als zorgexploitant betekent dit echter dat je verantwoordelijk bent voor alles. Niet alleen de huur en belastingen, maar ook het dagelijks én het groot onderhoud. In deze constructie is er geen "juridische basis" om hoge onderhoudskosten op de verhuurder te verhalen. Jij draait volledig op voor de gevolgen van de keuzes die tijdens de bouw zijn gemaakt. Dat hoeft niet erg te zijn, als op voorhand maar duidelijke randvoorwaarden worden geformuleerd aan de hand waarvan door de zorgexploitant de financiële lasten die zijn verbonden aan een triple net huurovereenkomst, kunnen worden ingeschat. Een projectontwikkelaar kiest vaak voor een bouwteamovereenkomst in plaats van een traditionele aannemingsovereenkomst vanwege de verschuiving van "controleren" naar "samenwerken". Het bouwteam biedt daarvoor zowel kansen als bedreigingen. In een traditionele aannemingsovereenkomst ligt het ontwerp vaak al vast en gaat de aannemer pas rekenen als alles is uitgetekend. Dit heeft voor de exploitant als groot voordeel dat hij weet wat hij gaat huren. Bij een bouwteam moeten de eisen van de exploitant nog worden uitgewerkt in het ontwerp en is het product waarvoor de exploitant al een huurovereenkomst heeft gesloten, nog niet 'af'. Daarmee kan een bouwteam op gespannen voet komen te staan met het belang van de huurder met een “Triple Net” overeenkomst.

Een bouwteam kan worden gebruikt om het Programma van Eisen van de zorgexploitant (PvE) verder uit te werken tot een ontwerp. Het kan voordelen bieden om de aannemer al in de ontwerpfase te betrekken om mee te denken. Behalve voordelen, kan het ook een conflict van belangen opleveren.

Als een ontwikkelaar de aannemer de "vrije hand" geeft binnen een taakstellend budget, zal de aannemer belang hebben om te zoeken naar kostenbesparingen. Dit kan leiden tot:

• Goedkopere installaties die meer stroom verbruiken en minder gebruiksvriendelijk zijn.
• Onderhoudsgevoelige materialen die sneller vervangen moeten worden.
• Minder comfort voor bewoners en personeel.

De ontwikkelaar bespaart op de bouwkosten en de belegger op de koopsom, maar -met deze voorbeelden- worden de voordelen afgewenteld op de zorgorganisatie door hogere onderhoudskosten. Denk aan een hogere energierekening en een binnenklimaat waarbij onvoldoende is gekeken vanuit de doelgroep.

Als huurder heb je het recht om een ontwerp af te keuren als jouw belangen geschaad worden, maar dan moet je die belangen wel vooraf zwart-op-wit hebben gezet. Alleen een PvE is daarvoor  niet genoeg. Hieronder volgen enkele tips uit de praktijk.

1. Garanties op prestaties: Eis dat er garanties worden afgegeven op de energieprestatie (BENG) en de onderhoudscyclus van kritieke installaties.
2. Geen keuzes zonder u: Leg vast dat belangrijke technische keuzes in de engineeringfase altijd jouw schriftelijke goedkeuring behoeven. Voor aanvang van de bouw moet een helder en definitief dossier worden aangelegd van alle technische en bouwkundige keuzes. Afwijking hiervan behoeft goedkeuring van de huurder en alle betrokken adviseurs.
3. Harde oplevercriteria en termijnen: Het pand moet volledig voldoen aan de overeengekomen specificaties. Afwijkingen door de aannemer zijn niet acceptabel zonder jouw toestemming. Eventuele gebreken dienen voor oplevering te zijn hersteld. De herstelwerkzaamheden van naderhand door de ontwikkelaar/aannemer te verrichten zichtbaar geworden defecten moeten worden uitgevoerd op eerste aanzegging.
4. Verplichte 'Commissioning': Eis een volledige controle van alle installaties (W, E, zorgspecifiek) vóór oplevering. Werken ze echt zoals beloofd?
5. Geen test, geen huur: Neem op dat je niet verplicht bent het pand te accepteren als testrapporten of certificaten (zoals voor legionellapreventie of brandveiligheid) ontbreken.

Als zorgexploitant moet je 100% weten wat er “klaar is als het klaar is”. Gebreken die voortvloeien uit het niet voldoen aan de technische afspraken moeten altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder blijven, ook in een triple net contract. Alleen met waterdichte technische afspraken voorkom je dat jouw zorgbudget opgaat aan een gebrekkig gebouw, zodat jij je kunt richten op wat echt belangrijk is: het verlenen van goede zorg.