Gaan senioren de huidige wooncrisis uit het slop halen? Volgens Rijksbouwmeester Francesco Veenstra kan het balletje gaan rollen door het bouwen van nieuwe seniorenwoningen. “Je moet je niet alleen richten op wonen, maar vooral ook op de relatie tussen mensen onderling.”

Tekst: Ysbrand Visser
Foto’s: Arenda Oomen

Overspannen verwachtingen mogen we niet hebben, aldus de in september 2021 als Rijksbouwmeester aangetreden Francesco Veenstra (Vakwerk Architecten). Met de actuele productie van 75.000 nieuwe woningen per jaar, kost het zeker een jaar of zes voordat je het huidige tekort van 300.000 objecten wegwerkt. En dat nog los van lastige ontwikkel- en vergunningprocedures.

Veenstra kijkt liever veel verder vooruit: “De bouwagenda die nu wordt gevraagd moet veel duurzamer worden opgezet door het Rijk, de lokale overheden en ook de marktpartijen. Dat vraagt om een duurzame samenwerkingsrelatie die over een periode van zeker dertig jaar gaat. Daarbij moeten we een veel betere voorspelling maken van de trends in de woningmarkt en de samenleving. Dat vraagt om een veel intelligentere aanpak van datgene wat we in de hele maatschappij doen.”

Doorstroming
Een belangrijk scenario van Veenstra is de doorstroming op de woningmarkt. “Dan gaat de discussie over het bouwen voor bepaalde doelgroepen. Neem de enorme toename van het aantal ouderen. Zij wonen vaak in gezinswoningen, maar er zijn heel veel voorbeelden van ouderen die graag naar een kleinere, gelijkvloerse woning willen verhuizen.”

“Projectontwikkelaars zijn nu geneigd om voor bijvoorbeeld studenten en starters kleine woonunits te bouwen. Je kunt dan in relatief korte tijd een hoog volume bouwen voor een betaalbaar bedrag. Voor investeerders en beleggers is dat een groeimarkt, maar ik denk dat senioren ook een groeimarkt gaan vormen. En zij nemen vaak ook nog vermogen mee. Toch zie je dat de ontwikkelingen op dat terrein enorm achterlopen.”

Veenstra pleit daarom, net als zijn voorganger Floris Alkemade, voor het bouwen voor ouderen. Met specifieke seniorenwoningen in een goed toegankelijke en sociale omgeving waar leeftijdsgenoten in de buurt wonen en dichtbij voorzieningen zijn, zoals de supermarkt, bakker en zorg. De ouderen verlaten dan hun gezinswoningen, waardoor die vrijkomen en er op de huizenmarkt een doorstroming ontstaat die ook aan de ‘onderkant’ ruimte biedt aan starters en jongeren.

Veenstra: “Hier ligt een enorm potentieel, zodat er een soort ‘wooncarrièrekettingreactie’ op gang komt. Het is per definitie een gezamenlijk opgave, dus alle partijen moeten daaraan bijdragen. Ontwikkelaars zien daar misschien niet meteen een verdienmodel in, dus zijn het corporaties en vooral gemeenten die deze stimulansen moeten bieden.”

Als deze bouwstroom op gang komt, is er ook minder behoefte aan nieuwe gezinswoningen, aldus Veenstra. “Ik verwacht dat die markt kleiner wordt en je daarmee de discussie over bouwen in het groen kunt wegnemen en ontzenuwen. Bouwen in het groen, gezinswoningen en Vinex-achtige uitleglocaties zie ik niet als een oplossing voor het huidige woningbouwprobleem.”

Binnenstedelijk
De bouw van seniorenwoningen voorziet Veenstra in stedelijke gebieden of in ieder geval in gebieden, plekken of buurten waar de noodzakelijke voorzieningen al aanwezig zijn. “De capaciteit om binnenstedelijk te bouwen ligt rond de miljoen woningen. Zo kun je al de huidige vraag aan woningen tot 2030 realiseren.”

“Er zijn ook genoeg locaties voor goede ouderenhuisvesting. Zij kunnen dan binnen hun buurt verhuizen en in hun eigen leefgemeenschap blijven wonen. Vaak wonen ze er al veertig, vijftig jaar en willen ze niet naar een andere plek toe. Als zo het eerste dominosteentje valt, zet dat een hele beweging in gang.”

“Bij die binnenstedelijke verdichting krijg je de infrastructuur cadeau, zoals het metronetwerk in Rotterdam. Je hebt ook al veel wijken en buurten met goede lokale voorzieningen, zoals winkels voor voeding of kleding. De horeca ontwikkelt zich steeds verder en maakt het ook leuker voor ouderen om naartoe te gaan. Je moet je niet alleen richten op wonen, maar vooral ook op de relatie tussen mensen onderling. Dat geldt met name voor jongeren, wellicht iets minder voor gezinnen, maar zeker ook voor ouderen. De verbinding tussen de mensen onderling bepaalt de kwaliteit van de leefomgeving.”

Corporaties
Veenstra heeft voor woningcorporaties een belangrijke rol in petto. “De afgelopen tien jaar daalde de woningvoorraad van de corporaties. Ik vind dat die weer moet stijgen, van een derde naar misschien wel de helft van de totale woningvoorraad. Ze moeten op wijkniveau ook een rol spelen in het ontstaan van community’s, waarin mensen zorg hebben voor hun leefomgeving, voor de buitenruimte en voor de wijze waarop mensen met elkaar omgaan. De maatschappelijke rol die corporaties daarin hebben, en in toenemende mate ook ontwikkelaars en beleggers, juich ik van harte toe. Voor die partijen ligt er echt een sleutelrol.”

Is er buiten de grote steden ook nog ruimte voor seniorenwoningen? Veenstra denkt van wel. “Volgens mij moet je dat contextgerelateerd doen. Dus je gaat niet in een dorp uitbreiden, zoals je dat in een stad doet. Daar zijn heel mooie voorbeelden van te vinden, ook al zijn die op dit moment ingewikkeld om te realiseren.”

“In het verleden was het in lintdorpen heel normaal dat je een woning bijbouwde op lange, smalle percelen. Daar gingen dan de ouders wonen. Ik ken heel veel gemeenten waar dat nu niet mogelijk is. Dat is vastgelegd in bestemmingsplannen. Hoe groot een kavel ook is, er mag maar één woonhuis op staan. Terwijl er genoeg gezinnen en families in een dorp zijn met een kavel van drieduizend vierkante meter, waar je met de beste intenties twee of drie woningen kunt neerzetten.”