1. Een groot verschil tussen overdrachtsbelasting voor beleggers en particulieren draagt bij aan een afname van de huurvoorraad

Bij de verkoop van bestaande huurwoningen krijgen beleggers te maken met een keuze: als ze aan een andere belegger verkopen geldt het overdrachtsbelasting-tarief van 10,4%.  Als zij aan particuliere kopers verkopen geldt het tarief van 2% en voor startende particuliere kopers zelfs 0%. De starter en particuliere koper kunnen daardoor een hogere prijs bieden voor de woning dan beleggers. Als gevolg hiervan worden huurwoningen momenteel steeds vaker uitgepond, oftewel verkocht aan particuliere kopers. Ook komt het momenteel veel voor dat bestaande huurwoningen worden verkocht aan beleggers met een uitpondstrategie. In beide gevallen verdwijnen de woningen van de huurmarkt zodra de zittende huurder diens contract opzegt. Hierdoor zal de voorraad huurwoningen op termijn gaan afnemen. Een lager overdrachtsbelasting-tarief voor beleggers verkleint het gat tussen particuliere kopers en beleggers, waardoor doorverhuren aantrekkelijker wordt en de kans groter is dat de woningen behouden blijven voor de huurmarkt. 

2. Een daling in de overdrachtsbelasting verbetert de positie van corporaties en pensioenfondsen

De waarde van de bestaande voorraad van corporaties en pensioenfondsen zal toenemen als de overdrachtsbelasting afneemt. Dit komt, net als bij de waarde van nieuwbouw huurwoningen, doordat de taxateur de overdrachtsbelasting inprijst bij de eindwaarde van de belegging. Een stijgende marktwaarde van verhuurde complexen heeft positieve gevolgen voor de vermogensgroei van pensioenfondsen en de leencapaciteit van corporaties waarbij de marktwaarde wordt gehanteerd. De waarde van het huidige bezit wordt groter, wat bijdraagt aan de leencapaciteit. Dit effect kan niet volledig worden benut doordat ook naar kasstromen wordt gekeken, maar het draagt wel bij aan de financiële positie van woningcorporaties en institutionele beleggers.

3.  Hoge overdrachtsbelasting remt investeringen in nieuwbouw

Hoewel de overdrachtsbelasting alleen geheven wordt op bestaande woningcomplexen van ouder dan 2 jaar, heeft de hoogte van de overdrachtsbelasting wel degelijk impact op de waarde van nieuw gebouwde huurwoningen en zorgwoningen. Dit komt omdat de taxateur bij de waardering van een nieuw complex rekening moet houden met de overdrachtsbelasting bij de eindwaarde van de belegging. Hierbij wordt de 10,4% ingeprijsd (of 8% in de nieuwe situatie), wat door de belegger contant wordt gemaakt naar het moment van aankoop om te bepalen hoeveel ruimte deze heeft om te investeren. Een hogere overdrachtsbelasting leidt daardoor tot een lagere waarde van nieuw en bestaand vastgoed. Een verlaging van het overdrachtsbelasting-tarief leidt daardoor tot een hogere investeringscapaciteit onder investeerders in nieuwbouw. De marktwaarde van een verhuurd complex kan bij een verlaging van het overdrachtsbelasting-tarief naar 6% toenemen met circa 3%.

Thijs Konijnendijk, Head of Research bij Capital Value: “Op basis van het huidige investeringsvolume in nieuwbouw huurwoningen zullen er bij een verlaging naar 8% circa 160 extra woningen per jaar kunnen worden gebouwd, terwijl dat bij een verlaging naar 6% circa 320 extra huurwoningen per jaar kunnen zijn. Als de markt verder aantrekt wordt dat effect nog groter. De waardestijging van verhuurde woningen komt niet alleen direct ten goede aan nieuwbouw doordat de taxatiewaarde stijgt. Ook door hogere opbrengsten bij de verkoop van huurwoningen kunnen met name pensioenfondsen en woningcorporaties meer kapitaal herinvesteren in nieuwbouw.’’

4. De markt wordt aantrekkelijker voor internationale investeerders

Het investeringsklimaat op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is in de afgelopen twee jaar veel minder aantrekkelijk geworden dan in de jaren daarvoor. Hierdoor is de totale omvang van het investeringsvolume op de woningbeleggingsmarkt fors afgenomen en investeren internationale beleggers momenteel bijna helemaal niet meer in nieuwbouw huurwoningen. Dit is zorgelijk, omdat het kapitaal van deze beleggers heel hard nodig is om de totale woningbouwopgave te kunnen realiseren. Historisch lag het aandeel van internationale investeerders in Nederlandse nieuwbouw huurwoningen op 28%, terwijl dat aandeel momenteel op 4% blijft steken.

Hoewel veel marktomstandigheden een rol hebben gespeeld bij de veranderende marktomstandigheden, bleek uit de jaarlijkse enquête van Capital Value in 2023 al dat de verhoogde overdrachtsbelasting juist voor internationale beleggers een belangrijke reden was om de investeringen in de Nederlandse huurwoningmarkt te pauzeren. De verhoogde overdrachtsbelasting kwam als tweede factor naar voren die beleggers als hinderlijk ervoeren met 77% van de reacties. Als belangrijkste factor werd toen het veranderlijke overheidsbeleid aangewezen, eveneens met 77%. Het terugkeren van deze belangrijke groep kan duizenden nieuwe huurwoningen opleveren, omdat zij veelal complementair zijn aan woningcorporaties en Nederlandse institutionele beleggers.

5. Productie van nieuwe zorgwoningen kan worden gestimuleerd

De toevoegingen aan de voorraad zorgwoningen blijven momenteel ver achter bij de Rijksambitie van gemiddeld 36.000 per jaar. In 2023 werden er slechts in 1.700 nieuwbouw zorgwoningen geïnvesteerd en ook voor de komende drie jaar ligt de gemiddelde verwachting op circa 2.800 toevoegingen per jaar.  Een groot deel van de investeringen die benodigd zijn voor nieuwe zorgwoningen worden gedaan door corporaties en Nederlandse pensioenfondsen. De investeringen in nieuwe zorgwoningen kunnen daarom worden gestimuleerd door het verlaagde overdrachtsbelasting-tarief van toepassing te verklaren op zorgwoningen. De grote maatschappelijke opgave van het realiseren van passende huisvesting voor ouderen is daar bij gebaat.

6.  De belastingdruk voor beleggers is in andere maatregelen ook fors toegenomen

Voor professionele beleggers is de belastingdruk op woningbeleggingen sterk toegenomen door de aangekondigde aanscherping van de earningsstrippingmaatregel en de maatregel tegen de samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties. Samen met het hoge overdrachtsbelasting tarief vormen deze drie fiscale maatregelen een aanzienlijke rem op investeringen, met name door internationale beleggers. Het verlagen van de belastingdruk kan het investeringsklimaat voor internationale beleggers daarom doen verbeteren. Voor particuliere beleggers is de belastingdruk door de verandering in de vermogensrendementsheffing op box 3 bezittingen verzwaard, waardoor ook zij met een hoge belastingdruk te maken hebben.

Heroverweging overdrachtsbelasting tarief is dringend gewenst

Uit bovenstaande wordt duidelijk dat de woningbeleggingsmarkt gebaat zal zijn bij een lagere overdrachtsbelasting. Marijn Snijders, directeur bij Capital Value: “De momenteel bekende overweging om te verlagen tot 8% is hoopgevend, maar niet voldoende. Voor een daadwerkelijk stimulerende werking van de maatregel zal het tarief naar 6% moeten. Omdat dit ook budgettaire implicaties heeft voor het Rijk, is het belangrijk om te kijken naar manieren waar een dergelijke verlaging toch kan worden gerealiseerd. Door het toenemen van de liquiditeit en de investeringen in de woningbeleggingsmarkt zullen de opbrengsten uit de overdrachtsbelasting voor het Rijk toenemen."