Eén van de concrete resultaten is een gezamenlijke leidraad voor toegankelijke woningbouw.

De aanleiding voor de Stadsdeal Ouderenhuisvesting Haarlem was helder. De vergrijzing neemt toe en tegelijkertijd verschuift het beleid naar langer zelfstandig wonen. Zorgpersoneel is schaars en veel mensen willen regie houden over waar en hoe zij wonen. Daardoor zal een groter deel van de zorg thuis of in geclusterde woonvormen moeten worden georganiseerd. Waarvoor goede woningen nodig zijn, maar ook afspraken over bijvoorbeeld woningtoewijzing, welzijn en de organisatie van zorg.

"Dat vraagt samenwerking", zegt Philomeen Hillege, strategisch adviseur Wonen bij de gemeente Haarlem.
Gemeente, corporaties, zorgaanbieders en de welzijnspartij Buurts besloten daarom gezamenlijk op te trekken. Niet vanuit een vooraf bedachte oplossing, maar vanuit het besef dat het vraagstuk te complex en te verweven is om binnen de grenzen van een afzonderlijke organisatie op te lossen.

Daarbij kozen de partijen bewust voor externe begeleiding. Volgens Hillege was dat één van de succesfactoren van de Stadsdeal: iemand die de gezamenlijke opdracht bewaakt, partijen scherp houdt op wat zij van elkaar nodig hebben en zorgt dat er continuïteit blijft in een samenwerking tussen organisaties met verschillende processen en belangen.

Volgens Mia Dieters, senior onderzoeker/adviseur RIGO, die de Stadsdeal als onafhankelijk adviseur begeleidt, begint een succesvolle samenwerking bij draagvlak voor de gezamenlijke verantwoordelijkheid. Zowel ambtelijk als bestuurlijk. "Bij de start in 2022 hebben we veel tijd besteed aan een gezamenlijke zienswijze op wat er nodig is."

Minstens zo belangrijk zijn volgens haar de mensen die vervolgens met de opgave aan de slag gaan. " De samenwerking begint echt te lopen als mensen ervaren dat het gezamenlijke proces hun eigen werk en wat zij moeten leveren beter maakt."

Eerst elkaars taal spreken

Dat bleek nodig. Gemeenten en corporaties zitten voor woningbouwprojecten en prestatieafspraken regelmatig met elkaar aan tafel. Voor zorgorganisaties is die relatie veel minder vanzelfsprekend.

"Wij hebben als corporatie natuurlijk wel met zorgpartijen te maken, maar we spreken toch een heel andere taal", zegt José Woldberg, adviseur strategie bij Elan Wonen. "De Stadsdeal heeft geholpen om veel meer van elkaar te begrijpen."

Dat verschil in taal bleek ook een verschil in aannames.

Vanuit corporaties leefde het beeld dat woningen geschikt maken voor zorg al snel betekent: meer vierkante meters, meer eisen en dus hogere kosten. Zorgorganisaties zagen tegelijkertijd nieuwbouwcomplexen waarin een paar ogenschijnlijk kleine ontwerpkeuzes het later lastiger maakten om goede zorg thuis te leveren. De partijen besloten plattegronden naast elkaar te leggen en heel precies te onderzoeken waar het verschil eigenlijk zat.

"Wij hadden steeds het idee: zorgwoningen kunnen niet, want het is te duur.", vertelt Woldberg. "Maar als je het gaat afpellen, blijken die verschillen met een reguliere sociale huurwoning helemaal niet zo groot."

Een voorbeeld uit de thuiszorg maakte dat zichtbaar. Voor optimale zorgverlening zou je een badkamer zo moeten ontwerpen dat twee zorgverleners iemand van twee kanten kunnen ondersteunen bij het douchen. Maar in de praktijk bleek dat voor de meeste mensen niet nodig, want die personele capaciteit is er niet meer. De extra vierkante meters zouden de woning dus wel duurder maken, zonder dat ze in de dagelijkse zorg worden benut.

Precies door dat soort aannames gezamenlijk te toetsen, verschoof het gesprek van wat iedere partij idealiter zou willen naar wat in de praktijk werkelijk nodig is.

De zwaarste zorgvraag niet automatisch als norm

Binnen Kennemerhart werd het project aanvankelijk getrokken door vastgoedmanager Trudy Dijk. Samen met Johan Thijssen, extern adviseur huisvestingsbeleid, werkte zij het gedachtegoed verder uit. Voor Thijssen raakt het aan een fundamenteel probleem. Veel eisen aan breed toegankelijke woningen zijn afzonderlijk logisch en goed verdedigbaar. Maar wanneer ze allemaal worden gestapeld en vervolgens als uitgangspunt dienen voor een groot deel van de woningbouw, kunnen woningen onnodig groot, complex en duur worden.

Zijn pleidooi is daarom om de reguliere woning als vertrekpunt te nemen en te onderzoeken welke relatief eenvoudige ontwerpkeuzes nodig zijn om die voor een veel grotere groep mensen bruikbaar te maken. Soms gaat het om de positie van een deur, voldoende manoeuvreerruimte op de juiste plek, een wastafel waar je met een rolstoel onder kunt rijden of een wand die zo is voorbereid dat later een beugel kan worden geplaatst.

Dat gedachtegoed kreeg vorm in Bouw geen zorgwoningen, maak alle woningen geschikt. De prikkelende titel is bewust gekozen, maar kent ook een belangrijke nuance. Hillege en Woldberg benadrukken dat er wel degelijk een groep bewoners is met een intensieve, complexe of ongeplande zorgvraag waarvoor specifieke woonvormen en voorzieningen nodig blijven.

Of, zoals Hillege het verwoordt: “Zorg voor een goede basiskwaliteit op het gebied van toegankelijkheid, zodat mensen met mobiliteitsbeperkingen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen en de kans groter is dat zij al in een geschikte woning wonen wanneer hun situatie verandert.”

Van gezamenlijk inzicht naar een gezamenlijke leidraad

De samenwerking bleef niet bij gesprekken en principes. Vanuit de Stadsdeal ontstond de behoefte om de opgedane inzichten te vertalen naar iets waarmee gemeente, corporaties, zorgorganisaties, ontwerpers en ontwikkelaars daadwerkelijk kunnen werken.

Dat wordt de Leidraad breed toegankelijke woningen Haarlem.

Voor de leidraad zijn bestaande programma's van eisen, ontwerpstandaarden, kwaliteitskaders en wet- en regelgeving naast elkaar gelegd. Per onderwerp is gekeken waar uitgangspunten overeenkomen, waar ze verschillen en welke maatregelen daadwerkelijk bijdragen aan een betaalbare en toekomstbestendige woning.

De centrale vraag daarbij is eenvoudig, maar dwingt tot keuzes: welke ontwerpkeuzes zijn noodzakelijk om een gewone woning geschikt te maken voor een veranderende levensloop, zonder dat die woning onnodig duurder wordt?

De leidraad is een gezamenlijk afwegingskader. Niet iedere bestaande richtlijn wordt automatisch overgenomen; steeds wordt gekeken wat noodzakelijk, doelmatig en breed toepasbaar is.

Ook voor ontwikkelaars heeft dat voordelen, vertelt Thijssen. Een ontwikkelaar die de uitgangspunten in een pilot heeft toegepast, wil liever vooraf weten wat de voorwaarden zijn voor de hele gemeente dan bij ieder project opnieuw te worden geconfronteerd met andere normen en aanvullende wensen. Duidelijkheid kan daarmee niet alleen bijdragen aan betere woningen, maar ook aan een soepeler ontwikkelproces.

Betaalbaarheid dwingt tot keuzes

Die afweging is niet vrijblijvend. Voor corporaties betekent iedere aanvullende investering dat hetzelfde geld niet ergens anders kan worden ingezet.

Woldberg wijst erop dat corporaties niet alleen moeten investeren in nieuwbouw, maar ook in verduurzaming, bestaande woningen en leefbaarheid. Bovendien zijn zij gebonden aan regels voor passend toewijzen en aan de huurhoogte die zij voor sociale huurwoningen kunnen vragen.

Als nieuwbouw door een stapeling van eisen steeds duurder wordt, kan er een punt komen waarop een corporatie andere keuzes maakt. Niet omdat toegankelijkheid of zorg niet belangrijk wordt gevonden, maar omdat het maatschappelijk vermogen maar één keer kan worden uitgegeven.

Thijssen bekijkt dezelfde kwestie vanuit de zorg. Ook daar worden middelen en personeel schaarser. Vanuit dat perspectief is het volgens hem niet houdbaar om de gehele woningbouw te organiseren rond de meest intensieve vorm van zorgverlening.

Dat maakt de discussie breder dan de kostprijs van een badkamer. Het gaat uiteindelijk over de vraag hoe schaarse middelen, ruimte en zorgcapaciteit zo kunnen worden ingezet dat een zo groot mogelijke groep mensen er baat bij heeft.

Daar komt volgens Dieters nog een belangrijk voordeel bij: "Als de zorgvraag toeneemt, blijven deze woningen bruikbaar. Maar ook als de zorgvraag verandert of tijdelijk afneemt, kunnen ze door andere bewoners worden gebruikt."

Die brede inzetbaarheid sluit volgens haar bovendien aan bij een ontwikkeling die in steeds meer woonzorgvisies terugkomt: gemengd wonen van mensen met en zonder zorgvraag, binnen een gebouw of buurt. Juist door niet voor een afzonderlijke doelgroep te bouwen, kan een woningvoorraad gemakkelijker meebewegen met veranderende bewoners en zorgvragen.

De woning is maar een deel van de oplossing

Gaandeweg werd binnen het traject bovendien duidelijk dat toekomstbestendig wonen niet ophoudt bij de voordeur.

Een goed toegankelijke woning heeft beperkte waarde als iemand vervolgens het woongebouw niet zelfstandig kan gebruiken of zich in de directe omgeving nauwelijks kan verplaatsen. Daarom kijkt de leidraad niet alleen naar de woning, maar ook naar het woongebouw en de leefomgeving.

"Je wilt steeds die cirkel groter maken", zegt Thijssen. "Als ik het opnieuw zou schrijven, zou ik met de wijk beginnen, daarna het gebouw en dan de woning.".

Niet hetzelfde denken, wel samen verder komen

Wat is wel veranderd, is dat een eerste "dit kan niet" niet langer het einde van het gesprek hoeft te zijn.
"Nee is heel makkelijk", zegt Woldberg. "Je moet naar elkaar toe bewegen om uiteindelijk te kijken wat er wel kan. En toen bleek dat veel makkelijker dan je vooraf denkt."

Hillege adviseert andere gemeenten en regio's daarom vooral om de partijen die bouwen en de partijen die thuis zorg verlenen daadwerkelijk met elkaar in gesprek te brengen. Thijssen sluit daarbij aan: maak gezamenlijk afspraken en kom tot een vergelijk.

Voor andere regio's ligt daar misschien wel de belangrijkste les: vertrek vanuit de gezamenlijke opgave, niet vanuit de afzonderlijke eisen en oplossingen van iedere partij. En organiseer vervolgens de ruimte om samen te onderzoeken wat werkelijk nodig is en breng dat in de praktijk.