We staan in een buurtje met doorzonwoningen uit de jaren zeventig. Iedereen kent wel zo’n buurt, er zijn er zoveel van in Nederland. Een fijne woonomgeving voor gezinnen met kinderen. Zo zijn deze buurten destijds ook gestart, maar inmiddels zijn de kinderen uitgevlogen en de ouders blijven achter. De buurten vergrijzen en in toenemende mate worden eengezinswoningen door een- of tweepersoonshuishoudens bewoond. Dat laatste is overigens niet alleen het gevolg van de vergrijzing. Het gemiddeld aantal personen per huishouden daalt sowieso in Nederland, want naast een hogere levensverwachting zijn er meer alleenstaanden en kleinere gezinnen. Een ontwikkeling die je door heel Nederland ziet en wringt met de opbouw van de Nederlandse woningvoorraad dat voor het grootste deel uit eengezinswoningen bestaat.

Voor starters, studenten, senioren en mensen die er ineens alleen voor komen te staan is het lastig om een woning te vinden. Het bijbouwen van twee- en driekamerwoningen heeft dan ook prioriteit. Maar nieuwbouw loopt steeds meer vertraging op door de stikstofproblematiek, netcongestie en soms een drinkwatertekort. Een oplossing die steeds meer aandacht krijgt is woningsplitsing én woningdeling. En terecht. Want in Nederland kunnen in de periode 2023-2030 hierdoor ruim 125.000 woningen worden toegevoegd, waarvan ongeveer 25.000 door woningsplitsing, volgens cijfers van Platform31.

Het begint bij doorstromen

Om een eengezinswoning te kunnen splitsen, moet deze eerst vrijkomen. Corporaties zetten al langer  in op doorstroming en richten hun pijlen om meerdere redenen op hun oudere huurders. Men wil enerzijds eengezinswoningen vrijspelen om beweging te krijgen in de woningmarkt. Verhuisketens op gang brengen lost de schaarste op de woningmarkt weliswaar niet op, maar zorgt wel voor een evenwichtigere verdeling van woningen, aldus Aedes. En anderzijds maken corporaties ouderen bewust van de mogelijkheid om te verhuizen naar een gelijkvloerse woning waar men, met het oog op de toekomst, veilig en comfortabel ouder kan worden. Dit hangt uiteraard samen met de beschikbaarheid van voor ouderen aantrekkelijk aanbod; liefst in de eigen buurt, met een vergelijkbare of lagere huurprijs en liever niet te veel inleveren op de grootte van de woning.

Corporaties zetten ook steeds meer in op het bouwen aan zorgzame gemeenschappen; in complexen, buurten en wijken. Zorgzame gemeenschappen zijn hard nodig omdat ze de leefbaarheid vergroten, kwetsbare bewoners ondersteunen en de druk op formele zorg verlichten door meer onderling hulpbetoon. Het vraagt van corporaties wel een actieve rol in het verbinden van stenen (huisvesting) met mensen (gemeenschap).

Weer terug naar Den Bosch en de presentatie over woningsplitsing. Samen met Mark van de Goor, projectleider nieuwbouw bij woningcorporatie Zayaz, werkt Pieter van Nunen, bedrijfsleider bij Van Wijnen, al jaren aan het splitsen van woningen. Ze hebben inmiddels met elkaar een goed doordacht proces uitgewerkt waarmee na woningmutatie binnen gemiddeld 31 weken een traditionele doorzonwoning gesplitst wordt in twee volwaardige sociale huurwoningen voor kleine huishoudens. De snelheid in het proces is het resultaat van het doorlopend fijnslijpen van alle stappen die doorlopen moeten worden vanaf woningmutatie tot aan oplevering. En het is belangrijk om een helder beeld te hebben van de uitgangspunten waaraan moet worden voldaan om tot een succesvolle splitsing te komen. Denk aan de huisvestingsregels van de gemeente, parkeernormen, het kunnen splitsen van nutsvoorziening en installatie, een eigen berging en een eigen ingang. Zayaz benut het proces van woningsplitsing meteen om daar waar mogelijk te verduurzamen.

Op jaarbasis hoopt Zayaz zo minimaal 10 woningen te splitsen. Zayaz is niet de enige corporatie. Op meerdere plekken in het land wordt er gesplitst. Den Bosch is in Brabant wel het episch centrum, aldus Pieter. De regio kijkt met veel interesse mee en ook landelijk groeit de belangstelling.

Behoud van gemeenschappen

Naast de vraag of een woning technisch geschikt is om te splitsen en voldaan wordt aan de regels is een analyse van de wijk relevant. ‘Wie wonen er, hoe is de demografische opbouw en hoe ziet de huishoudsamenstelling eruit, wat is de afstand tot voorzieningen en zorg, kunnen we  levensloopbestendige woningen toevoegen?’ En kun je door het toevoegen van extra twee- en driekamerwoningen de sociale structuur van een buurt beïnvloeden waardoor er nieuwe kansen ontstaan voor omzien naar elkaar, onderling hulpbetoon, minder eenzaamheid en meer levendigheid? Floris Alkemade, voormalig Rijksbouwmeester, zei het al: ‘We moeten geen woningen bouwen, maar gemeenschappen.’ Het gaat volgens hem niet alleen om het oplossen van het woningtekort, maar om het bouwen aan leefbare wijken waar mensen zich thuis voelen. En het creëren van sociale structuren waarin mensen elkaar ontmoeten en ondersteunen.
Het splitsen van woningen draagt in bestaande buurten hieraan bij. Ouderen kunnen in de wijk blijven wonen; gelijkvloers, veilig en met behoud van hun sociaal netwerk. Jongeren krijgen de kans om hun wooncarrière te starten, zo mogelijk in de omgeving waar ze opgegroeid zijn.

ZorgSaamwonen heeft eerder aandacht besteed aan woningsplitsen en woningdelen. Bekijk ons webinar Deelgenoten of lees het artikel over Jan en Amanda, twee pioniers op het gebied van woningsplitsen.

Meer lezen

• Woningsplitsing door woningcorporaties in de praktijk | ZorgSaamWonen
• Woningsplitsing advies en informatie aanvragen | Van Wijnen
• www.Ikgasplitsen.nl
• Stichting Statiegeld Op Jeugd
• Woningsplitsing door woningcorporaties in de praktijk - Platform31 | Kennis en netwerk voor stad en regio
• Oktober-2025_Beter_Benutten_Bestaande_Rijtjeswoningen_Platform-Woonopgave_compressed.pdf