Omzien naar elkaar, gemeenschapszin, sociaal-maatschappelijke betrokkenheid, duurzaamheid. In een gesprek over wooncoöperaties zullen deze begrippen waarschijnlijk allemaal één of meerdere keren voorbij komen. Het zijn ook waarden die goed passen bij de Rabobank. Als coöperatieve bank is de Rabobank sterk verbonden met lokale gemeenschappen. “Wij zijn een bank die van oudsher al dichtbij de mensen staat, die wil investeren in het opbouwen van netwerken en werkt aan kennisoverdracht. Onze kracht als coöperatieve bank is ook het terug investeren in de maatschappij via coöperatief dividend. Oftewel we geven een deel van ons resultaat terug aan de samenleving. Via de lokale banken bouwen we in gemeenten en regio's mee aan sterke, leefbare en vitale gemeenschappen”, aldus Suzanne van Hoeve, programmamanager Toekomstbestendig wonen in een recent interview ter gelegenheid van hun partnerschap met ZorgSaamWonen.

Dat de Rabobank zich inzet om wooncoöperaties tot bloei te laten komen, past helemaal bij hun coöperatieve gedachte. De link naar Blue Zone is snel gelegd. Met elementen als samenzijn met anderen, in verbinding blijven met de mensen om je heen, voldoende sociale contacten hebben en oog hebben voor duurzaamheid is een wooncoöperatie misschien wel een soort mini Blue Zone. Aart Cooiman en Daniek van der Zanden, beiden werkzaam bij Rabobank Real Estate Finance, hebben al de nodige ervaring opgedaan met het begeleiden van initiatieven.

Daniek van der Zanden

Aart: “Zo’n zes jaar geleden kregen wij vanuit de gemeente Amsterdam de vraag om mee te denken over het grondbeleid, erfpachtcontracten en flankerend beleid, waaronder het beleid gericht op woongroepen. In diezelfde tijd kwamen wij ook op het pad van de Nieuwe Meent, één van de eerste wooncoöperaties in de gemeente Amsterdam, vanwege het financieringsvraagstuk. Wij hebben vijf jaar met elkaar opgetrokken en meegedacht over alle financiële uitdagingen waarmee een wooncoöperatie te maken krijgt. Afgelopen december is het financiële contract rond gekomen. Een enorme prestatie, mede dankzij het doorzettingsvermogen van de mensen achter de Nieuwe Meent en het meebewegen van de gemeente. We hebben met elkaar heel veel geleerd over deze manier van bouwen en wonen.”

Aart Cooiman

Nieuwe kansen

De gemeente Amsterdam heeft een uitdaging in het betaalbaar houden van wonen in de stad. Bijvoorbeeld voor mensen in cruciale beroepen die zich geen koopwoning of dure huurwoning kunnen veroorloven en voor wie een sociale huurwoning van de corporatie nog niet binnen handbereik is. Toch wil je deze mensen behouden voor de stad omdat zij belangrijk onderdeel zijn van het cement van de samenleving. Aart: “Met de ervaringen van de Nieuwe Meent op zak, en de grote ambitie dat 10% van de woningvoorraad coöperatief bewoond wordt in 2040, ontstaan nieuwe kansen voor betaalbaar, sociaal wonen in Amsterdam, ook voor mensen in cruciale beroepen. De gemeente Amsterdam heeft een stimuleringslening van 20 miljoen gesepareerd van de gemeentelijke begroting om uit te kunnen lenen aan woongroepen. Met dat geld kan de gemeente tien groepen faciliteren bij het realiseren van hun woondroom. Drie daarvan zijn inmiddels gefinancierd, waaronder de Nieuwe Meent. De gemeente hanteert de doelstelling dat de coöperatie vanuit eigen middelen niet meer dan 5% inbrengt. De Rabobank financiert 50-65%, afhankelijk van de benodigde totale investering, afspraken over de huurinkomsten en de terugverdientijd. De gemeente Amsterdam neemt ongeveer 20-25% voor haar rekening en de overige 5% moet extern gefinancierd worden. Ook de volgende zeven groepen hebben al een grondpositie en zijn in beeld bij de Rabobank. Wij gaan met hen onderzoeken hoe de financiering georganiseerd kan worden.”

Een groep met een eerste idee levensvatbaar maken kost veel tijd en energie, van zowel de mensen achter het initiatief, de adviseurs van de Rabobank als van de ambtenaren van de gemeente. Aart: “Het is een lang proces waar je samen instapt. Wil je mensen perspectief bieden op hun woondroom, dan moeten ze consistentie van de gemeente kunnen verwachten in de stappen die gezet worden en de wederzijdse verwachtingen daarbij. Dat doet gemeente Amsterdam heel goed met het grondbeleid en flankerend beleid. De beweging is groeiende!”

Onboarden

De Rabobank heeft al veel geleerd over wooncoöperaties. Die kennis komt samen in een blauwdruk van de klantreis. Voor startende groepen is inmiddels een draaiboek met processtappen beschikbaar. De bank investeert daarnaast veel tijd in het ‘onboarden’ van wooncoöperaties. Want voordat er over financiering gesproken kan worden moet de groep als het ware door de ‘wasstraat’. Een proces van maanden met vragen over de statuten, bestuur, achtergrond bestuursleden, herkomst vermogen in rechtspersoon indien al aanwezig. Voor de bank is dit de opmaat naar een gezonde en professionele financiële relatie voor zaken als het openen van een bankrekening, kapitaal bij elkaar brengen, afspraken over ledencontributie en meer.

Er zijn op dit moment zo’n dertig woongroepen bij de bank in beeld. Aart: “Het heeft wat weg van een samenlevingscontract tussen twee personen. Ook daar is het heel erg belangrijk en verstandig om goede afspraken te maken over de financiën. In ons geval is het dan tussen de bank en de vereniging. Ook kun je een vergelijking zien met een Vereniging van Eigenaren, waar eigenaar-bewoners lid van zijn. Bij een wooncoöperatie hebben we het over een CCE, oftewel Collectief Coöperatief Eigendom."

Coöperatieve solidariteit

Zonder financiële ondersteuning van bijvoorbeeld de gemeente of provincie komen initiatieven moeizamer of niet tot stand. Het Rijk komt daarom, naar verwachting in de tweede helft van 2024, met een landelijk leenfonds van 40 miljoen euro voor nieuwe coöperatieven. Net zoals de stimuleringslening van bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam gaat het om een circulair fonds. Initiatieven gaan immers aflossen. Dat geld komt weer terug in het fonds en kan opnieuw worden geïnvesteerd. Aart: “De verenigingen zijn straks allemaal rijk: het vastgoed is afgelost, zeer waarschijnlijk in waarde gestegen, evenals de (sociale) huurinkomsten. Zij zijn, eenmaal in die positie, veel makkelijker in staat om leningen aan te trekken waarmee nieuwe initiatieven van de grond kunnen komen. Initieel moet het Rijk nu investeren, maar dat geld komt ooit een keer terug. Straks is voor een nieuw initiatief - naast een bancaire lening en een lening van het collectief van coöperaties bijvoorbeeld van (bijvoorbeeld van VrijCoop) - alleen nog maar een startbudget nodig.”

Blue Zone

Een gedachte die heel goed past bij een wooncoöperatie en bij een coöperatieve bank. Maar zover is het nu nog niet. Het idee vraagt nog verder denkwerk, maar de Rabobank proeft hiervoor wel enthousiasme bij coöperaties om samen te bouwen aan woongemeenschappen die voor iedereen bereikbaar zijn én permanent betaalbaar blijven. Met gebouwen en voorzieningen die ruimte bieden aan een inclusieve samenleving. Waar niet alleen de eigen bewoners ertoe doen en er mogen zijn, maar waar de woongemeenschap van betekenis kan zijn voor de buurt en de buurtbewoners. En zo komen we weer terug bij de Blue Zone en het geloof dat wooncoöperaties positief bijdragen aan de leefbaarheid in buurten en het welbevinden van de mensen aldaar.

Meer weten over wooncoöperaties? Kom dan tijdens het Blue Zone Festival op 20 juni naar de sessie van Aart Cooiman en denk mee over hoe we deze 'derde woonweg' verder kunnen verbreden en benutten.