Marc van Leent  is ondernemer en innovator in maatschappelijk vastgoed. ‘Ik heb veel geadviseerd en gepubliceerd over maatschappelijke ontmoetingscentra. Nu is de tijd gekomen om het zelf te gaan doen. Hij is één van de initiatiefnemers van Bijzondere Gasten, onderdeel van de Bzzzonder Groep, een sociaal gedreven onderneming die zich richt op het ontwikkelen en exploiteren van bijzondere ontmoetingsplekken in Amersfoort en (wijdere) omgeving.’ Yvonne Witter van het Platform ZorgSaamWonen sprak met Van Leent over Bijzondere Plekken en financiering van gemeenschappelijke ruimten.

Campingbaas
Bij het slagen van zo’n bijzondere ontmoetingsplek is volgens hem een ‘campingbaas’ onmisbaar. Een centrale gastheer die ruimte biedt voor feestjes, een winkeltje, horeca, zorgt voor animatie en een variëteit aan activiteiten aanbiedt. ‘Met dat beeld ben ik ‘Bijzondere Gasten’ begonnen. Veel mensen denken bij een multifunctionele accommodatie aan een plek waar ‘s ochtends wordt vergaderd en ‘s avonds een activiteit is maar verder een steriel gebouw is zonder gezelligheid. Het Hart van Vathorst in Amersfoort, één van de vijf levendige ontmoetingsplekken waar Bijzondere Gasten het restaurant runt, laat het tegendeel zien. Daar wonen en werken mensen, komen buurtbewoners en bewoners om te eten en drinken, om te ontspannen of om een kadootje te kopen.’ In het pand leven twee zorginstellingen, een kerk, een kindercentrum en het restaurant van Bijzondere Gasten, samen onder één dak.

Hart van Vathorst
Bij Hart van Vathorst werken mensen met een verstandelijke beperking in de horeca. Er is veel interactie tussen de werknemers en bezoekers. Van Leent: ‘Mensen met beperkingen confronteren bezoekers met de kwetsbaarheid van het leven. Dat doet iets met die bezoekers. Zij laten hun mentale harnas zakken. Dat geeft een open en blije sfeer.’ Het gebouw helpt daarbij een hoop. Het gebouw van Hart van Vathorst is licht en hoog. Alleen de entree mag van Van Leent anders. Hij vindt de entree teveel de uitstraling van een woonzorgcomplex hebben. ‘Je zou van de buitenkant moeten zien dat er binnen gezelligheid en horeca is. Dus misschien kunnen we er parasols en een terrasje neerzetten.’

Horeca-geniek
De financiering van de gemeenschappelijke ruimten is voortdurend onderwerp van gesprek. Bij Hart van Vathorst is het niet anders. De kerk is eigenaar van de grote zaal en de vergaderzalen, corporatie De Alliantie is eigenaar van het gebouw die het restaurantdeel doorverhuurd heeft aan  zorgorganisaties Accolade. Accolade deed eerst de exploitatie van het restaurant en de vergaderzalen zelf, maar daar moest teveel geld bij. Sinds twee jaar ligt deze taak bij Bijzondere Gasten.  Er is vooralsnog geen overkoepelende entiteit. Iedere organisatie is verantwoordelijk voor zijn eigen exploitatie. Partijen belasten de kosten aan elkaar door voor onderlinge diensten. ‘Maar daar komt verandering in. Gelet op het introverte, weinig horeca-genieke karakter van de locatie, kunnen de kosten onder het restaurant onvoldoende gedekt worden. De zorgpartijen willen daarom de dagbesteding uitbreiden. Dat vraagt dat zorg en horeca intensiever moeten samenwerken. Om dat mogelijk te maken staat thans De Gasterij in de steigers, een gezamenlijke organisatie waarin dagbesteding en horeca samengaan.

Volwaardige setting
 Aandachtspunt bij de vormgeving van De Gasterij is het verschil in beloning tussen horeca en zorg ‘Kijk, de horeca-cao is een stuk voordeliger dan de cao voor verpleging & verzorging. Een voorbeeld: in de horeca betaal je aan de werknemers geen toeslag voor het weekend en avonduren, in de zorg wel. Een tweede aandachtspunt is de focus van de nieuwe organisatie. ‘Teveel dagbesteding kan ertoe leiden dat de focus verschuift van de klant naar de cliënt, maar dat is wat we niet willen. Dat wil de cliënt ook niet. Die wil in een volwaardige setting werken en als gewone werknemer gezien worden.’

Wijkboerderij Nieuwland
Een ander voorbeeld van zo’n bijzondere ontmoetingsplek is Wijkboerderij Nieuwland, ook gelegen in Amersfoort. Ooit fungeerde De Wijkboerderij als boerderij tot het in 1995 een wijkcentrum werd. Tijdens de crisis van 2008  is het wijkcentrum gesloten. De gemeente wilde het gebouw verkopen maar dat lukte niet. Een bewonersgroep heeft toen Bijzonder Gasten benaderd. Met hulp van Bijzondere Plekken, een aan Bijzonder gasten gelieerde belegger, is het gebouw toen gekocht. De Wijkboerderij biedt onder meer onderdak aan therapeuten, thuiszorg, dagopvang voor ouderen met dementie die een migratieachtergrond hebben, inclusieve kinderopvang en een kapper. Deze organisaties huren de ruimten van Bijzondere Gasten die zoveel mogelijk naar dubbel gebruik streeft. De centrale Deel wordt niet permanent verhuurd; deze is als het ware vrijgespeeld voor uiteenlopende wijkactiviteiten.

Klein ondernemerschap
Van Leent zegt dat financiering van gemeenschappelijke ruimten gemakkelijker wordt, het totale concept bijdraagt aan het vinden en binden van nieuwe klanten, cliënten of nadere relaties. Ook maatschappelijke organisaties hebben voor die meerwaarde iets over. Denk aan de fysiotherapeut die de ouders van de kinderopvang graag attendeert op zijn diensten. Of aan de thuiszorg die hun cliënten graag willen verwijzen naar wijkactiviteiten Bewonerszelfbeheer wordt vaak gezien als een alternatieve en vooral goedkope exploitatievorm. Van Leent waarschuwt dat er een grens is wat bewoners zelf kunnen. Zeker als de ruimte groter is dan 100m2 dan is zo’n ‘campingbaas’ echt nodig. Een gedreven campingbaas kan met het enthousiaste andere mensen, zowel buurtbewoners als organisaties meettrekken zodat er een levendige ontmoetingsplek ontstaat. ‘Soms kun je klein ondernemerschap aanboren om een beweging op gang te krijgen.’

Meer informatie:

https://www.linkedin.com/in/marc-van-leent/

https://www.bijzonderegasten.nl/

Zeven tips:

1. Benader de gemeenschappelijke ruimte niet als kostenverdelingsvraagstuk; wie moet wat betalen, maar als waardevraagstuk: welke meerwaarde willen we realiseren en wie heeft daar wat voor over?
2. Zorg voor een gastvrije en gedreven ondernemer (‘campingbaas’) die mensen verbindt en zorgt dat er altijd wat te doen is; in de horeca zeggen ze niet voor niets: ‘de vent maakt de tent’.
3. Kijk goed naar rechtspositie en aard van de eventuele CAO van deze ondernemer; deze zijn van grote invloed op het kostenplaatje.
4. Neem de kosten van gemeenschappelijke ruimte (gedeeltelijk) mee in de huurprijs van de andere huurders in het gebouw.
5. Beschouw deze meerkosten niet (alleen) als facilitaire kosten maar (ook) als marketingkosten; de gemeenschappelijke ruimte is een vindplaats van nieuwe klanten en andere relaties
6. Spreek in het gebouw af om zoveel mogelijk diensten (denk aan koffie) uit de gemeenschappelijke ruimte te betrekken; daarmee ontstaat voldoende kritische massa voor een interessante dienstenpakket. 
7. Borg de afspraken met de partners in een goede samenwerkings- of exploitatieovereenkomst; en vergeet niet met elkaar in gesprek te blijven!

Masterclass
Yvonne Witter en Danielle Harkes, initiatiefnemers van dit platform en schrijvers van het boek Bouwstenen voor de toekomst verzorgen op 1 december de masterclass Innovatieve Woonvormen in Hart van Vathorst. Klik hier om je in te schrijven >>