De helft van de ruim 200 deelnemers aan de inspiratiedag Wooninitiatieven die het platform ZorgSaamWonen samen met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)  op 18 maart jl. organiseerde, is betrokken bij een wooninitiatief.  Ondanks dat het realiseren van een wooninitiatief een lange weg is en veel doorzettingsvermogen vergt, is het hard nodig dat er meer woonvormen komen voor ouderen. Zoals dagvoorzitter Daniëlle Harkes benadrukt komt er als ouderen verhuizen naar een woonvorm die hen aanspreekt een gezinswoning vrij voor een doorstromer op de woningmarkt en krijgen jongeren ook een kans.

Niet alleen het vinden van een locatie is een groot knelpunt, ook de financiering. De Rabobank is in ieder geval druk bezig met het thema. ‘Collectieve woonvormen komen steeds meer in beeld’, zegt Angelique Baart de la Faille, innovatiemanager bij de Rabobank. ‘Het bouwen is niet eenvoudig. Er is een tekort aan grond, het is complex en tijdrovend.’ Via een survey heeft de Raboank 700 mensen gevraagd hoe zij denken over ouder worden en  wonen. Ruim de helft overweegt de komende vijf jaar te verhuizen. ‘Dat is meer dan we dachten. De meerderheid wil naar een voor ouderen geschikte woning’, zegt Angelique. ‘Mensen zijn geïnteresseerd in collectief wonen, het liefste met meerdere generaties, maar willen wel een eigen voordeur.’ Het merendeel, zo’n driekwart van de respondenten wil een volgende woning niet zelf bouwen. Maar een grotere groep dan gedacht heeft wel interesse, met name in nieuwbouw, waarvan een deel dan wel begeleiding zou willen. Maatwerk en zelf de regie hebben zijn de voordelen van zelf bouwen, aldus de respondenten.  ‘Voor ons is dit interessant. We geloven in collectieve woonvormen en gaan ermee verder. Hoe kunnen we de financieringsvormen geschikt maken voor dergelijke projecten? We willen informatie verschaffen over dit thema via een online omgeving.’ De Rabobank gaat ook aan de slag met pilots in gemeenten waar progressief beleid is op het gebied van het beschikking stellen van locaties.

Sociaal en duurzaam
Tijdens de inspiratiedag zijn er initiatiefnemers die hun ervaringen graag delen. Jaap Wiegers van woongemeenschap Vrienderf Olst geeft de volgende tips aan beginnende initiatiefnemers: ‘Je moet veel overleggen, de besluiten goed voorbereiden, de intentie hebben om het samen te doen en de bereidheid hebben tot aanpassen.’ In Vriendenerf Olst wonen sinds 2,5 jaar 22 mensen in 12 duurzame woningen samen. Het sociale en duurzame initiatief sprak de gemeente Olst-Wijhe aan. ‘We vonden het idee kansrijk en hadden vertrouwen in de groep’, zegt Alfons Ganzevles, werkzaam bij de gemeente Olst-Wijhe. De gemeente heeft meegedacht en problemen helpen oplossen. ‘We hebben een voorschot gegeven aan het begin van het proces. En hebben het bestemmingsplan kosteloos aangepast.’ In Olst gebeurt nog meer. Zo is de gemeente bezig met een natuurinclusieve wijk Olstergaard.  Ook ondersteunt de gemeente het CPO project Grijs en Groen Wonen, een kleinschalige woongemeenschap.

Een voorbeeld van een wat grootschaligere woongemeenschap is de Akropolistoren in Amsterdam: daar wonen sinds 2017 100 mensen, verdeeld over 14 verdiepingen. Er zijn 86 huurwoningen waarvan 43 voor sociale huur en 43 voor mensen met een middeninkomen. Samen met corporatie De Alliantie is de woongemeenschap tot stand gekomen. De bewoners hebben samen de Coöperatieve Vereniging Bewoners Akropolistoren opgezet. ‘We hebben diverse werkgroepen en commissies. En we hebben contacten in de buurt met buurtbewoners en welzijnsorganisatie’, zegt Ivy George, bestuurslid en bewoonster.

‘Het leven van alledag is meer dan een woning’ zegt architect Katja de Winter. Bij de ontwikkeling van twee woongemeenschappen in Amsterdam stond naast het ontwerp en de bouw ook het werken aan een actieve gemeenschap centraal. In de Augustananhof en het Broekmanhuis wonen ouderen en jongeren samen. ‘Gelijkgestemdheid gaat niet over leeftijd’, vindt Katja. ‘Het gaat er om elkaar te vinden in de manier waarop je in het leven staat’. De Augustanahof is een voormalige kerk, nu een woonhof. De jongste bewoner is 24, de oudste 94. Wonen op deze manier, waar je je eigen plek hebt en ook veel ruimte en activiteiten deelt, met medebewoners én met de buurt, waar je omziet naar elkaar, is in onze huidige maatschappij relevanter dan ooit. Het Broekmanhuis is een CPO project in een voormalig verpleeghuis, gelegen in een best ruige buurt. Dankzij voorfinanciering van aannemer en ontwikkelaar werden de woningen bereikbaar voor kopers met weinig eigen kapitaal. Zo verwierven creatieve pioniers een plek, die een grote impact op het buurtleven blijkt te hebben.

Businesscases wooninitiatieven
Op de woningmarkt verschijnen steeds meer nieuwe woonvarianten voor senioren met een combinatie van wonen, welzijn en zorg. De financiering ervan is complex, want de geldstromen voor wonen, zorg en welzijn zijn gescheiden. Platform31 bekeek samen met een groep initiatiefnemers en financieel experts de verschillende onderdelen die noodzakelijk zijn om een goede businesscase voor deze nieuwe woonconcepten te ontwikkelen. In de publicatie Woonvarianten voor senioren; stappenplan voor het toetsen van financiële haalbaarheid zijn drie woonvarianten bepaald en voorzien van een businesscase. Jasper Klapwijk een van de auteurs licht de drie varianten toe en gaat in op vragen van de aanwezigen. De deelnemers stellen veel vragen waaruit zorg spreekt dat wooninitiatieven vooral haalbaar zijn voor mensen met een wat hoger inkomen.  ‘Als je naar deze financiële modellen kijkt, zie je dat mensen met weinig inkomen relatief heel weinig kans hebben op deelname aan zo'n project. Zie ik dat goed? Nemen de gefortuneerden burgerinitiatieven de rol van een woningbouwstichting over? Zou de overheid deze niet meer moeten nemen? De huurprijzen in deze voorbeelden lijken niet haalbaar voor migrantenouderen, omdat zij geen volledige pensioen hebben opgebouwd. Wordt ook voor deze groep naar mogelijkheden gekeken, want zij zijn ook deel van de bevolking. Is een woonzorgcollectief met 15 gehandicapte jongeren en 15 ouderen haalbaar?’ Genoeg stof voor discussie bij de ronde tafel financiering.

Financiering van wooninitiatieven
Na de informatieve sessies stelt dagvoorzitter Daniëlle Harkes in de ronde tafel over financiering vragen aan Jasper Klapwijk (Kantelingen), Jan Snijders (Hart van Austerlitz), Aart Cooiman (Rabobank) en Frank van der Voort (RVO) over de financiering van wooninitiatieven, één van de grote knelpunten bij de totstandkoming van projecten. Jan Snijders stond aan de wieg van Hart van Austerlitz: ‘We hebben als burgers zelf 25 zorgwoningen gebouwd waarvan 17 huurwoningen en 8 vrije sector. Er waren maar twee banken die met ons wilden bouwen. De Rabobank en Triodos bank.  De bank heeft 70 procent meegefinancierd, 30 procent is met crowdfunding opgebracht. Dat ging verrassend snel. Het was echter niet makkelijk een gemeentegarantie te krijgen, maar dat was wel een strikte eis van de bank.’ Jasper Klapwijk herkent het verhaal van Jan. Jasper begeleidt zelf ook initiatieven. ‘We maken gebruik van de stimuleringsregeling wonen en zorg van de RVO maar daarmee komen we er niet. We moeten de financiën bij elkaar sprokkelen. We hebben nu wel 20 bronnen waar we ons geld uit moeten halen. Dan kun je pas naar de bank en die zeggen vervolgend: je hebt wel veel financier.’

Aart Cooiman beaamt dit: ‘Het is inderdaad vaak een stapeling. De vraag is of de stapel voldoende stabiel is. En of de stapel beschikbaar is als het nodig is.  Naast het financieringsvraagstuk is de locatie een punt. En ook in hoeverre het burgerinitiatief stabiel is qua organisatie.  Dat vraagt van de bank inlevingsvermogen, tijd, aandacht en een zorgvuldige analyse. Onderschat als initiatief niet de complexiteit om aanvragen te beoordelen. Hoe duidelijker en gestructureerder een initiatief is met organisatievorm en statuten, hoe makkelijker het voor de bank is om een aanvraag te beoordelen.’ Frank van der Voort sluit hierop aan: ‘Wat je veel ziet is dat initiatiefnemers nog weinig kennis hebben. Ik adviseer initiatieven snel een onafhankelijke procesbegeleider in te schakelen. Die kan met een voldragen businesscase met de bank en gemeente praten. Dat voorkomt frustraties. Goed voorbereid zijn voorkomt veel teleurstellingen.’ Aart adviseert initiatiefnemers om de op tijd te beginnen. ‘Want dan weet je of een idee haalbaar is. Wacht niet te lang met de gang naar de bank. Open vast een rekening bij de bank. In deze fase gaat dat eenvoudiger dan pas als de plannen verder zijn en de investerings- en dus de financieringsverplichting dichterbij ligt. Op dat moment gaan de onderzoeksvragen van de bank veel dieper.’ ‘Open in een vroeg stadium rekeningen bij verschillende banken, dan heb je vast een relatie’, vult Jasper aan. Jasper vindt het opmerkelijk dat initiatieven maar voor 70 procent gefinancierd wordt in plaats van 100 procent, wat voor particulieren wel wordt gedaan. Hij vindt dat een collectief vaak minder risicovol is dan een particulier. Aart vindt dit ook. ‘Het heeft met regelgeving te maken, helaas.  We zouden het graag beschouwen als vastgoed dat in eigen gebruik is.  We zoeken nu naar een hybridestructuur voor financieringen aan collectieven, waarbij particuliere bewoning plaatsvindt in de eigen woning maar dan via een huurcontract. We proberen dan zakelijke financiering binnen de regelgevingskaders als particuliere financiering te beschouwen, het goede van beide werelden combinerend. Wie wil dat niet? ’ Zijn droom is een gemeenschappelijk waarborgfonds waarin initiatieven elkaar steunen in het aantrekken van geld doordat risico’s worden gedragen door het collectief, zoals de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg van VWS of de regeling van de gemeente Amsterdam. ‘Dat zou een oplossing zijn die sneller gaat dan wachten op wijzigingen van de regelgeving.’ Jan pleit voor een garantiefonds op provinciaal niveau. ‘Dan ben je van de gemeentelijke willekeur af.’ Jasper vertelt dat hij in Utrecht in gesprek is met de gemeente en de provincie om zo’n fonds te vormen. De deelnemers van de dag en deze sprekers zien wel heil in het vormen van één landelijk fonds.

Tot slot adviseert Jasper burgers om zelf aan de slag te gaan, ook met het maken van een visie. ‘In Achterveld hebben de bewoners zelf de woonvisie geschreven en behoefteonderzoek gedaan.’ Frank geeft de deelnemers het volgende advies: ‘Het is echt een proces van doorzetten. Je bent 7-9 jaar bezig. Je krijgt tegenslagen en moet doorgaan. Laat je niet leiden door dingen die niet kunnen. Probeer mee te liften op geslaagde voorbeelden. Maak gebruik van wat er is uitgevonden en leg je eigen accenten.’  Hopelijk gaan de deelnemers aan deze middag door met hun wooninitiatieven en zien we over een tijd de resultaten terug!

Sessies terugkijken 
We hebben een aantal sessies voor je geselecteerd die je kunt terugkijken! Bekijk de links hieronder.

Businesscase Jasper Klapwijk (Platform31)

Haag & Hof en Het Lokaal Houten
Margrieta Haan, Gerben Kamphorst en Peter Kranenborg 

Knarrenhof
Peter Prak

Stimuleringsregeling Wonen en Zorg
Frank van der Voort (RVO)

Augustanahof en Broekmanshuis Amsterdam
Katja de Winter (Ponec De Winter) 

Meer informatie:

Stimuleringsregeling Wonen en Zorg RVO

Stappenplan toetsen financiële haalbaarheid

Website Cooplink

Nederland zorgt voor elkaar

 LSA/Bewoners