De zorgvraag gaat omhoog. Nederland vergrijst en groeit. Dit vraagt om meer geld en ruimte voor de zorg. Tegelijkertijd stijgen de inflatie, bouwkosten, energietarieven en de rente. Inkomsten dalen. Een verfrissende blik op ons zorgvastgoed is nodig, vindt Eric Annaert, directeur Maatschappelijk Vastgoed bij Colliers. “We moeten anders naar zorgvastgoed kijken, zodat het onderdeel van steden en dorpen wordt én blijft. Een integrale benadering is nodig.”

De problemen stapelen zich op. Kosten stijgen en het zorgvastgoed dreigt door marktwerking - zeker bij verkoop - te transformeren naar commercieel vastgoed. Zorg verdwijnt uit wijken, dorpen en steden. Simpelweg omdat de (grond)kosten voor huisvesting binnen de bebouwde kom niet meer te betalen zijn.

Personele problemen leiden tot dure inhuur, of uitstroom van goed personeel naar particuliere zorginstellingen. Inkomsten van de zorginstellingen dalen, mede door de verlaging van de huisvestingsvergoeding (NHC). Het tarief daalt vanaf 1 januari 2024 met ongeveer 8%, omdat de rekenrente daalt van 4,65% naar 4,03%. Hiermee komt niet alleen de lopende exploitatie maar ook de financierbaarheid van nieuwbouwprojecten onder druk te staan. En neemt de haalbaarheid van investeringsplannen af. De terugverdientijd is te kort.

Maatschappelijk vraagstuk

Om het problematische tij te keren, moeten we onze blik verruimen. Niet denken in zorgvastgoed, maar zorg integraal onderdeel maken van de gebouwde omgeving. Zorg is een maatschappelijk vraagstuk, dat net als de sociale sector in de woningmarkt onderdeel is van onze steden en dorpen.

Bij de uitgifte van grond zouden gemeenten de zorg moeten faciliteren. Door, net als bij het sociale- en middenhuursegment in de woningmarkt, delen van gebiedsontwikkelingen aan te wijzen voor reguliere zorginstellingen. Tegen een lagere grondprijs die gecompenseerd kan worden door hogere grondopbrengsten elders binnen de gebiedsontwikkeling. Daarbij hoeft niet altijd aan nieuwe (inbreidings)locaties gedacht te worden, maar ook aan transformatie van bestaande zorggebouwen van reguliere instellingen. De vernieuwbouw van bestaand vastgoed is veelal duurzamer en leidt mogelijk ook tot energiebesparing. Door de hoge energietarieven kan de besparing die hiermee wordt gerealiseerd ineens het (financiële) verschil maken.

De transformatie leidt tot verkleuring van de wijk omdat binnen één complex zowel zorg als regulier wonen wordt ondergebracht, eventueel in combinatie met andere vormen van huisvesting. Een dergelijk traject kan alleen op basis van partnerschap van alle betrokken partijen. Maar levert naar onze mening een ‘win win’ situatie op voor alle betrokkenen.

Integraal onderdeel

Meerdere partijen vervullen een belangrijke rol bij de integrale zorgopgave. De zorgsector zelf, de gemeenten, de financiers, de vastgoedontwikkelaars én –beleggers maar ook de toezichthouders zoals het College Sanering Zorginstellingen. De typische zorgflats verdwijnen uit het straatbeeld. Er komen steeds meer wooncomplexen waar ook zorg verleend wordt. Dit is onderdeel van de extramuralisering, en dat moeten we koesteren.

Ook bij institutionele beleggers wordt zorgvastgoed gezien als een regulier product, meer en meer ‘koopt’ de bewoner de zorg in via de zorgverlener en huurt de woning van de belegger op reguliere wijze. Bij sommige beleggers zien we al, dat de zorg- en woningteams worden samengevoegd. Dat is een goed begin. De versnippering van de zorg in twee afzonderlijke woningmarkten maakt het transformeren van de sector namelijk niet gemakkelijk.

Betrokken samenleving

In de integrale aanpak wordt zorg een vanzelfsprekend product binnen een herontwikkeling of gebiedsontwikkeling. Net als wonen. In de woning is zorg op afroep beschikbaar. Bij een toenemende zorgvraag, kan de zorgverlening intensiever worden. Door dit binnen de eigen woonomgeving te integreren, kan het normale leven zoveel als mogelijk doorgaan.

Als gemeente, markt, woningcorporaties en zorginstellingen – en misschien ook wel financiers – samen gaan werken, kunnen we het zorgvastgoed als maatschappelijke opgave benaderen. Op een integrale manier, en als onderdeel van de samenleving. Sociale cohesie in wijken en buurten, is een steeds belangrijker onderdeel in gebieds- en vastgoedontwikkelingen. Zorgen voor, en met elkaar.

Gedeelde betrokkenheid

Laten we ook in het vastgoed meer voor, en met elkaar zorgen. Die gedeelde betrokkenheid leidt tot minder eenzaamheid, een groter gevoel van sociale veiligheid en kan bijdragen aan de gezondheid van mensen. Zo blijft zorg dicht bij huis, en goed toegankelijk voor iedereen en kan iedereen zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen.