Op weg naar een concrete en strategisch haalbare transformatiekalender

rene lolkema

Wordt 2024 het jaar van de oplossingen voor nieuwbouw?  

De opgave is inmiddels bekend: er is tot 2040 een extra behoefte aan 480.000 geschikte woningen voor ouderen. Het gaat hierbij om zowel geclusterde woonvormen, woonruimte in verpleeghuizen als nultreden woningen. De haalbaarheid en financierbaarheid van deze opgave, die met name ligt bij woningcorporaties, zorgorganisaties, beleggers en gemeenten, staat echter onder druk. Daarbij vragen investeringen in het verduurzamen van de bestaande geschikte woningen en zorgvastgoed ook financieringsruimte. In 2023 is de urgentie van deze opgave door alle betrokkenen en de bijbehorende uitdagingen geduid en zijn oplossingsrichtingen verkend. De vraag is hoe we in 2024 ervoor zorgen dat oplossingen gaan leiden tot daadwerkelijke investeringen in nieuwbouwprojecten met geschikte woningen voor ouderen, al dan niet met een (intensieve) zorgvraag.

Door René Lolkema, partner bij HevoFame

Buiten de kaders denken

De opgave is groot. Vanuit de betrokken ministeries komt de ambitie om tot en met 2030 290.000 woningen voor ouderen toe te voegen aan de woningvoorraad:170.000 nultreden woningen en 120.000 geclusterde woonvormen en appartementen in verpleeghuizen De zorg voegt daaraan nog toe de mensen die op wachtlijsten staan voor acute opname in een verpleeghuis. 
Het zijn duizelingwekkende getallen waarbij je je afvraagt waarom het niet snel lukt om tot nieuwbouw te komen. Op nu.nl verscheen recent een artikel over de noodzaak om buiten de kaders te denken: “Alleen meer geld, personeel of andere verwachtingen gaan de problemen niet oplossen. Volgens Olfert Koning van branchevereniging ActiZ is het bouwen van meer verpleeghuizen op sommige plekken nodig, maar moet er ook rekening gehouden worden met de praktijk. "De arbeidsmarkt is al krap en het aantal ouderen groeit hard. Meer van hetzelfde is niet houdbaar. Er moet op een andere manier naar verpleeghuiszorg gekeken worden." 

Samenwerking belangrijk

Eén van de antwoorden is dat het anders moet. Eén van de oplossingen is het ontwikkelen van andere woonvormen. Om tot voor ouderen geschikte woonvormen te komen is vaak een samenwerking nodig tussen zorgorganisaties, woningcorporaties en beleggers. Deze partijen hebben allemaal een rol en taak in de opgave, en ze weten elkaar steeds beter te vinden. Vanuit HevoFame hebben we inmiddels verschillende samenwerkingen vorm gegeven waarin partijen lokaal, en op projectniveau, het belang van nieuwe woonvormen onderschrijven en ook tot concrete oplossingen komen. Laten we nu eens focussen op de knelpunten of uitdagingen vanuit de zorgorganisaties bekeken. 

Uitdagingen zorgorganisatie

De omgeving waarin beslissingen over investeringen in de zorgsector worden genomen, is ingrijpend veranderd. Ongeveer tien jaar geleden is de cliënt-gebonden vergoeding voor huisvesting (NHC) geïntroduceerd en is geleidelijk afgestapt van het financieren van vastgoed via nacalculatie. De verantwoordelijkheid voor vastgoedontwikkeling en de vastgoedexploitatie ligt nu bij de zorgorganisaties zelf, met alle bijbehorende vastgoedrisico's.  

De uitdagingen waarmee zorgorganisaties in dit kader te maken hebben zijn onder andere: stijgende bouwkosten, opgelopen rente, korting op de vergoeding voor huisvesting in 2024 (NHC), toename van personeelskosten (Personeel Niet In Loondienst en nieuwe Collectieve ArbeidsOvereenkomst), arbeidsmarktkrapte en toenemende exploitatielasten van verouderd en niet duurzaam vastgoed. 

De vraag is in hoeverre de NHC-vergoedingen op de lange termijn nog houdbaar zijn. Maar ook of we niet meer vanuit het scheiden van wonen en zorg naar de huuropbrengsten moeten kijken. De vraag is ook in hoeverre een NHC-opbrengst dan afwijkt van een huurprijs op basis van scheiden van wonen en zorg.  Daarnaast dient te worden afgewogen op welke wijze de (noodzakelijke) investeringen in nieuwbouw bijdragen aan de strategische visie van de zorgorganisatie terwijl de financiële continuïteit van de organisatie niet in het geding moet komen. 

Manifest

In het voorjaar van 2023 hebben verschillende zorgorganisaties, mede in het licht van de aangegeven uitdagingen, gepleit voor het laten stijgen van de NHC. In het Manifest ‘Opgave zorgvastgoed betaalbaar houden’ wordt onderbouwd waarom de transformatieopgave in zorgvastgoed niet haalbaar is zonder aanpassing en stijging van de NHC. De korting is echter in dit najaar alsnog bevestigd en dit leidt er onder andere toe dat in de tweede helft van 2023 verschillende aanvullende nieuwbouwscenario’s zijn ontwikkeld waarbij voor de groei nog meer wordt ingezet op het scheiden van wonen en zorg en zorg via Volledig Pakket Thuis (VPT). Samenwerking tussen partijen om deze groei mogelijk te maken lijkt daardoor nog belangrijker te worden. Dit geldt voor zowel intramuraal zorgvastgoed als voor geclusterde woonvormen die nog meer dan nu ook geschikt zullen moeten zijn voor wonen met een intensieve zorgvraag. We zien dat de haalbaarheid complexer wordt, terwijl de urgentie om te investeren in deze transformatieopgave alleen maar groter wordt. 

Oplossingen in 2024

Hoe nu verder? De urgentie vanuit diverse belanghebbenden wordt gevoeld. De knelpunten zijn gedeeltelijk (en echter tijdelijk) opgelost met subsidies: de Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen, de Stimuleringsregeling ontmoetingsruimten in de ouderenhuisvesting, de Subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed en de Startbouwimpuls. Voor een aantal projecten kwamen deze subsidies als geroepen, of waren ze eigenlijk noodzakelijk om de realisatie echt doorgang te laten vinden. Op de lange termijn hebben we echter andere oplossingen nodig. Vanuit de vraagkant zien we dat er behoefte is aan met name toekomstgeschikte- en vernieuwende woonconcepten met een goede kwaliteit waar mensen met en zonder intensieve zorgvraag graag willen wonen. De aanbodkant sluit hier lokaal zeker nog onvoldoende bij aan. 

Om tot haalbare en passende projecten te komen zien we dat er oplossingen zijn in het beoordelen van investeringsvoorstellen door deze vanuit een breder perspectief en meer in samenhang te bekijken. Het gaat hierbij om perspectief vanuit de bredere portefeuille, de integrale exploitatie en de benadering van de uitgangspunten. Of combinaties van voornoemde aspecten. Dit moet leiden tot een concrete en strategisch haalbare transformatiekalender waar zorgorganisaties zelf én met andere partijen concreet invulling aan kunnen geven Op deze manier kan dan in 2024 verder worden gewerkt aan het oplossen van het tekort aan geschikte woningen voor ouderen, al dan niet met een (intensieve) zorgvraag. Wie wil verder met ons meedenken over concrete oplossingen? 

Kijk voor meer informatie op www.hevofame.nl.

 

  Gekoppelde organisatie(s)

Ook interessant / voor u geselecteerd

Van solo naar samen. Collectief wonen, iets voor jou?
22 april 2024

De provincie Gelderland heeft een werkboek gemaakt voor mensen die interesse hebben in collectief wonen. In dit…

Lees Verder »
GemeenschappelijkWonenDag 2024 in de Week van het Wederkerig Wonen
19 april 2024

Woongemeenschappen die zijn aangesloten bij de Vereniging Gemeenschappelijk Wonen en…

Lees Verder »
Burenhulp en/of mantelzorg in woongemeenschappen
12 april 2024

Een boodschap doen, soep langsbrengen of iemand naar de huisarts brengen. Dat is wat…

Lees Verder »
Gemeente Den Haag biedt ruimte aan innovatieve woonvormen
11 april 2024

De gemeente Den Haag gaat de komende jaren nieuwe innovatieve woonconcepten in Den…

Lees Verder »
Duurzaam samen oud worden
4 april 2024

Een middagje in Olst brengt ons, excursiedeelnemers, een hele mooie mix tussen omzien naar elkaar, samen ouder…

Lees Verder »
Zo Willen Wedde, Vriescheloo en Veelerveen Wonen
29 maart 2024

‘Zo Willen Wij Wonen’ is een netwerk van wooninitiatieven in Groningen die kennis en ervaring delen met elkaar…

Lees Verder »
Wooncoöperatie De Bonte Hulst vaart wel bij expertise
28 maart 2024

Wooncoöperaties zijn dé duurzame woonvormen voor de toekomst, zegt Thelma Boas. Zij is aangesloten bij de…

Lees Verder »
Kloostervelden: van instellingsterrein naar inclusieve woonwijk
19 maart 2024

De ‘Woondroom Kloostervelden’, een inclusieve woonwijk in het Brabantse Sterksel, is…

Lees Verder »
Burgerinitiatieven op het platteland
18 maart 2024

Onlangs verscheen het vernieuwde digitale magazine van Stedebouw & Architectuur. In deze editie zijn…

Lees Verder »
Top 10 kerken en kloosters
15 maart 2024

Onlangs verscheen het vernieuwde digitale magazine van Stedebouw & Architectuur. In deze editie zijn…

Lees Verder »
Samen onder één dak
14 maart 2024

Vorige maand ben ik begonnen als de kwartiermaker bij Stichting Thuis in Welzijn. Je weet wel: de organisatie…

Lees Verder »
De kracht van verbeelding bij herbestemming zorgvastgoed
14 maart 2024

"Iedereen kan een huis bouwen", aldus Noël Josemans. Hij bouwde zelf zijn eigen huis; geheel van afval. “Gewoon…

Lees Verder »
Haast maken met nieuwe woonvormen voor ouderen
11 maart 2024

Met het toegewijde team ‘senioren en zorg’ richt AM zich op het ontwikkelen van…

Lees Verder »
GeWoon Thuis in Blericks seniorencomplex Ruysdonck
4 maart 2024

Dat moet anders, dacht woningcorporatie Woonwenz bij het zien van zoveel…

Lees Verder »
Goud voor mekaar: eerste woongemeenschap in zicht!
29 februari 2024

‘Zo Willen Wij Wonen’ is een netwerk van wooninitiatieven in Groningen die kennis…

Lees Verder »
Woonvormen senioren Zuid-Holland (SRW), subsidie
19 februari 2024

Alle gemeenten in Zuid-Holland kunnen een aanvraag indienen voor een bijdrage uit de Subsidieregeling…

Lees Verder »
DEEL deelt kennis over empathisch wonen in projectvideo en podcasts
15 februari 2024

DEEL is een afkorting voor Dutch Empathic Environment Livinglabs. Het is een initiatief van prof.dr.ir. Masi…

Lees Verder »
'Ruimte voor mensen, dat is wat ons typeert'
12 februari 2024

Met INBO sluit een partner aan bij het platform ZorgSaamWonen die het werkveld mede vormgeeft. Want wie kent…

Lees Verder »
Wonen met Meer, een zorg minder
7 februari 2024

Er ontstaat een enorm gat tussen thuis wonen en het verpleeghuis. Dat dacht Bart Bijlsma in 2014 meteen toen…

Lees Verder »
Woonwijk Kloostervelden: Een thuis voor iedereen!
24 januari 2024

Projectleider Hilke Huysinga, ambassadeur van Kloostervelden blikt in deze column terug op hoe voor…

Lees Verder »

Reactie toevoegen

Beperkte HTML

  • Toegelaten HTML-tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Regels en alinea's worden automatisch gesplitst.
  • Web- en e-mailadressen worden automatisch naar links omgezet.
  • Lazy-loading is enabled for both <img> and <iframe> tags. If you want certain elements skip lazy-loading, add no-b-lazy class name.