Door René Lolkema, partner bij HevoFame

Buiten de kaders denken

De opgave is groot. Vanuit de betrokken ministeries komt de ambitie om tot en met 2030 290.000 woningen voor ouderen toe te voegen aan de woningvoorraad:170.000 nultreden woningen en 120.000 geclusterde woonvormen en appartementen in verpleeghuizen De zorg voegt daaraan nog toe de mensen die op wachtlijsten staan voor acute opname in een verpleeghuis. 
Het zijn duizelingwekkende getallen waarbij je je afvraagt waarom het niet snel lukt om tot nieuwbouw te komen. Op nu.nl verscheen recent een artikel over de noodzaak om buiten de kaders te denken: “Alleen meer geld, personeel of andere verwachtingen gaan de problemen niet oplossen. Volgens Olfert Koning van branchevereniging ActiZ is het bouwen van meer verpleeghuizen op sommige plekken nodig, maar moet er ook rekening gehouden worden met de praktijk. "De arbeidsmarkt is al krap en het aantal ouderen groeit hard. Meer van hetzelfde is niet houdbaar. Er moet op een andere manier naar verpleeghuiszorg gekeken worden." 

Samenwerking belangrijk

Eén van de antwoorden is dat het anders moet. Eén van de oplossingen is het ontwikkelen van andere woonvormen. Om tot voor ouderen geschikte woonvormen te komen is vaak een samenwerking nodig tussen zorgorganisaties, woningcorporaties en beleggers. Deze partijen hebben allemaal een rol en taak in de opgave, en ze weten elkaar steeds beter te vinden. Vanuit HevoFame hebben we inmiddels verschillende samenwerkingen vorm gegeven waarin partijen lokaal, en op projectniveau, het belang van nieuwe woonvormen onderschrijven en ook tot concrete oplossingen komen. Laten we nu eens focussen op de knelpunten of uitdagingen vanuit de zorgorganisaties bekeken. 

Uitdagingen zorgorganisatie

De omgeving waarin beslissingen over investeringen in de zorgsector worden genomen, is ingrijpend veranderd. Ongeveer tien jaar geleden is de cliënt-gebonden vergoeding voor huisvesting (NHC) geïntroduceerd en is geleidelijk afgestapt van het financieren van vastgoed via nacalculatie. De verantwoordelijkheid voor vastgoedontwikkeling en de vastgoedexploitatie ligt nu bij de zorgorganisaties zelf, met alle bijbehorende vastgoedrisico's.  

De uitdagingen waarmee zorgorganisaties in dit kader te maken hebben zijn onder andere: stijgende bouwkosten, opgelopen rente, korting op de vergoeding voor huisvesting in 2024 (NHC), toename van personeelskosten (Personeel Niet In Loondienst en nieuwe Collectieve ArbeidsOvereenkomst), arbeidsmarktkrapte en toenemende exploitatielasten van verouderd en niet duurzaam vastgoed. 

De vraag is in hoeverre de NHC-vergoedingen op de lange termijn nog houdbaar zijn. Maar ook of we niet meer vanuit het scheiden van wonen en zorg naar de huuropbrengsten moeten kijken. De vraag is ook in hoeverre een NHC-opbrengst dan afwijkt van een huurprijs op basis van scheiden van wonen en zorg.  Daarnaast dient te worden afgewogen op welke wijze de (noodzakelijke) investeringen in nieuwbouw bijdragen aan de strategische visie van de zorgorganisatie terwijl de financiële continuïteit van de organisatie niet in het geding moet komen. 

Manifest

In het voorjaar van 2023 hebben verschillende zorgorganisaties, mede in het licht van de aangegeven uitdagingen, gepleit voor het laten stijgen van de NHC. In het Manifest ‘Opgave zorgvastgoed betaalbaar houden’ wordt onderbouwd waarom de transformatieopgave in zorgvastgoed niet haalbaar is zonder aanpassing en stijging van de NHC. De korting is echter in dit najaar alsnog bevestigd en dit leidt er onder andere toe dat in de tweede helft van 2023 verschillende aanvullende nieuwbouwscenario’s zijn ontwikkeld waarbij voor de groei nog meer wordt ingezet op het scheiden van wonen en zorg en zorg via Volledig Pakket Thuis (VPT). Samenwerking tussen partijen om deze groei mogelijk te maken lijkt daardoor nog belangrijker te worden. Dit geldt voor zowel intramuraal zorgvastgoed als voor geclusterde woonvormen die nog meer dan nu ook geschikt zullen moeten zijn voor wonen met een intensieve zorgvraag. We zien dat de haalbaarheid complexer wordt, terwijl de urgentie om te investeren in deze transformatieopgave alleen maar groter wordt. 

Oplossingen in 2024

Hoe nu verder? De urgentie vanuit diverse belanghebbenden wordt gevoeld. De knelpunten zijn gedeeltelijk (en echter tijdelijk) opgelost met subsidies: de Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen, de Stimuleringsregeling ontmoetingsruimten in de ouderenhuisvesting, de Subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed en de Startbouwimpuls. Voor een aantal projecten kwamen deze subsidies als geroepen, of waren ze eigenlijk noodzakelijk om de realisatie echt doorgang te laten vinden. Op de lange termijn hebben we echter andere oplossingen nodig. Vanuit de vraagkant zien we dat er behoefte is aan met name toekomstgeschikte- en vernieuwende woonconcepten met een goede kwaliteit waar mensen met en zonder intensieve zorgvraag graag willen wonen. De aanbodkant sluit hier lokaal zeker nog onvoldoende bij aan. 

Om tot haalbare en passende projecten te komen zien we dat er oplossingen zijn in het beoordelen van investeringsvoorstellen door deze vanuit een breder perspectief en meer in samenhang te bekijken. Het gaat hierbij om perspectief vanuit de bredere portefeuille, de integrale exploitatie en de benadering van de uitgangspunten. Of combinaties van voornoemde aspecten. Dit moet leiden tot een concrete en strategisch haalbare transformatiekalender waar zorgorganisaties zelf én met andere partijen concreet invulling aan kunnen geven Op deze manier kan dan in 2024 verder worden gewerkt aan het oplossen van het tekort aan geschikte woningen voor ouderen, al dan niet met een (intensieve) zorgvraag. Wie wil verder met ons meedenken over concrete oplossingen? 

Kijk voor meer informatie op www.hevofame.nl.